上海市房屋管理局在11月1日发布了10月的成交数据。二手房一个月卖出2.23万套，比9月多6%，比去年同月多34%，在近6年的10月份里排第一。 不少人看到这个数，马上判断上海房价要起飞了。我们看完，心里反倒有点打鼓。 11月4日，21世纪经济报道写了闵行莘庄一位业主的卖房经历。他家三居室上市一个多月，赶在10月底脱手。 跟行情最好的时候比，要价被他往下调了300万元。这期间中介领来45拨看房客，愿意出价的只有1拨。 成交量是6年来同月最多的，房东却要让出几百万才卖得掉。两件事摆在一起，就是我们说的离谱。买房的人确实多了，可钱只流向一小部分房子。 好卖的被抢着买，难卖的要么降价，要么接着挂。上海楼市的新一轮洗牌，已经从这里开了头。先看是谁在买。 有机构统计，10月上海300万元以下的二手房，成交占比又回升了。这个价位的买家，多数是头一回买房的年轻家庭。 他们手里的钱有数，不敢追高，更不会押宝涨价。月供压得住，上班路不算远，对他们来说就够了。 上海中原地产分析师卢文曦也提到，中等价位的房子仍是成交主力，千万级的改善需求也在慢慢冒头。两头都有人接，卡在中间又定价偏高的房子就尴尬了。 链家的数据显示，眼下上海一套房平均78.1天卖掉，是近三年最快的。2025年这个数字还是99.2天。挂出来卖的房子也在变少。 上海二手房挂牌量从2025年10月起一路下行，今年10月底约16.6万套，比去年9月的高点少了4.2万套。中原地产按自己的口径统计，10月底是28.15万套。 数字对不上，方向却一样，都在往下走。新房这边，热度集中在外环外。 官方点名的青浦虹桥悦海棠苑、和颂珑庭，10月续开盘的认购比都超过了2，平均两组以上的人抢一套房。第一财经的报道说，外环内的成交大体平稳，增量主要来自外环外。 这把火，很大程度上是被政策点起来的。8月20日，上海六个部门联合发布“沪八条”。第二天起正式执行。 在外环外买房，二套房商贷首付最低从两成降到一成半，首套房最低首付全市统一为15%，宝山、嘉定两区全域都按外环外的标准。拿一套400万元的外环外二套房来算，首付能少掏20万元。 补贴也给得很直接。从8月21日到2027年3月31日，在外环外买新房，同时在网签前后一年内把一套上海的二手房卖出去，补贴额是新房贷款的1%，一套最多5万元。 如果卖掉的那套在外环内，可以再申请3万元，两项最多叠加8万元。这笔钱一共2亿元，发完为止。 政策的用意很好懂，就是引导住在市区老房子里的家庭，换到外环外的新房去。效果已经出来了。 按管理部门的口径，已有1200套购房符合补贴条件，在同期外环外新房成交里占了超过五分之一。中指研究院的张文静在新政出台时就提醒，2亿元相对上海的成交规模不算多，发完之后成交可能回落。 城市里地段排名换位置，上海早有先例。浦东开发开放是在1990年，那时很多上海人觉得过了黄浦江就是乡下，宁可挤在浦西也不肯搬过江。 如今陆家嘴、前滩的房子，单价在全市都数得着。当年被看不上的地方，靠产业和配套一点点翻了身。再看价格。 10月19日，国家统计局公布了9月70城房价，上海二手房比去年同期涨了0.8%，是全国唯一一个同比由跌转涨的城市。环比涨了0.5%，同样排在70城第一。 5月上海二手房同比还跌着4.3%，到9月就翻了正。前后只用了4个月。这次转正来之不易。 易居研究院的严跃进算过，从2024年1月起，全国二手房价格同比一直往下走，熬了32个月，上海是第一个走出来的。指数止跌，只代表价格不再往下滑，离全面上涨还差得远。 莘庄那套房要让300万元，就是现成的例子。国际机构的看法更谨慎一些。 10月20日有报道称，标普认为中国房价触底可能还要再等两年，时间点在2028年第三季度。上海跑在全国前面，不代表所有城市都到底了。 就算在上海内部，不同板块、不同房子之间，走势也会差得很远。在我们看来，这一轮洗牌筛的是房子本身的成色。 外环外的新盘，地铁通了、学校医院开起来的，一开盘就有人抢；配套还停在规划里的，只能拼价格。市区的二手房也一样，总价不高、装修能直接住的很快成交，总价高还得重新翻修的，房东只能一次次让步。 买房人心里那本账，也换了算法。前几年，很多人想的是转手能赚多少。现在大家先算月供占工资几成，孩子上学方不方便，下班路上要花多久。 房子回到了住的本分，那些凭概念抬高的房价，就得重新往下找支撑。同一篇报道里还写到一位买家。 他在上海租了4年房，房租前后交了20多万元。最近他在普陀买了房，卖家急着用钱，挂牌价比两年前的买入价低了100多万元。 这样的机会，前两年很难碰到。现在刚需只要首付备好、贷款批得快，确实能捡到一些。也得泼点冷水。 这一轮回暖，主要靠300万元以下的刚需和政策刺激撑着。11月、12月历来是楼市淡季，补贴池子也在一点点变浅。 10月份的70城房价